مقارنة القوائم

تقييم العقارات فى مصر

تقييم العقارات فى مصر

تقييم العقارات فى مصر

 

التثمين أو التقييم العقاري:

المقصود بالتقييم أو التثمين العقاري هو تحديد سعر العقار في الفترة المطلوبة .

ما هو غرض التقييم العقاري:

  • معرفة الثمن الذى سوف يطلبه المالك.
  • مساعدة المشتري لمعرفة القيمة المناسبة للشراء.
  • معرفة قيمة عقار بعينه كحصة من ميراث أو حصة مشتركة مع شركة .
  • تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
  • تحديد قيمة تمويل لقرض عقاري وهي تكون كذلك كنسبة من القيمة التسويقية للعقار.
  • معرفة قيمة إيجار للأملاك كجزء من سعرها.
  • تثمين قيمة التأمين الواجب للعقار المطلوب.
  • تقييم كلفة عيوب بناء عقار كحصة من تعويض أو مقاضاة.
  • معرفة خسائر الأملاك في حالة وقوع زلزال، عواصف أو حريق.
  • تثمين الأملاك لتحديد قيمة الضرائب.
  • تقييم الضرائب العقارية المطلوبة في حالة بيع الأملاك.
  • تحديد الأملاك بين الأطراف المتنازعة أو المتعددة داخل القضايا.
  • معرفة قيمة عمل وتخطيط لتوسعات مستقبلية.
  • تقييم أهمية العقار لتحديد درجة الإستفادة من هدمه وبناؤه بطريقة أفضل.
  • تحديد الإستعمال الحالي للمبنى هو الأفضل أم تغييره.
  • تثمين العقار لتحديد أهمية إستثماره في القوائم المالية والعائد منه.

 

أنواع قيم العقارات :

  • االقيمة السوقية Sale Value :
  • هى القيمة التحديدية للمبنى في السوق العقاري المصري .
  • ثمن البيع Sale Price :
  • هو القيمة المحددة التي يتم بها البيع الحقيقي والتي تختلف عن القيمة في السوق نزولا أوتصاعداً وتتأثر قيمة الربح برغبة المالك أو المشترى في إنهاء العملية خلال وقت ما .

وهناك بعض أنواع أخرى من القيم مثل:

  • القيمة العادلة
  • القيمة التأمينية
  • قيمة التصفية
  • التكلفة Cost
  • القيمة الإستثمارية Investment Value
  • القيمة الدفترية

 

العوامل التي تؤثر على ثمن العقارات :

  • البيئة لها تأثير على نوع المبنى تأثير مباشر وهو ما يسمى (عوامل طبيعية).
  • تؤثر دورة رأس المال والدورات الإقتصادية على المباني وتعرف ب(عوامل إقتصادية) .
  • وهناك عوامل أخرى لها تأثير كبير (القوانين والأنظمة والتشريعات) العامة وأخرى وهي القوانين والأنظمة والتشريعات المتعلقة بالتخصيص والإيجارات والبناء والهدم والتراخيص و وغيرها من العوامل.
  • أيضا أذواق الجمهور ومتوسط الدخول من الظروف الإقتصادية والإجتماعية التي تؤثر على تقييم العقارات.
  • التنبؤ بالأسعار في المستقبل وهو الذي يرتبط بالسوق العقاري والربح المستقبلي والإستثماري وتتأثر أسعار المباني والوحدات تأثرا كبيرا.
  • الأحداث والتغيرات التي تحدث وتبعا لها تتأثر قيمة العقارات وذلك بتغير الزمن ووفق الأحداث المستقبلية.
  • أيضا هناك ما يعرف بتكلفة( الفرصة البديلة ) ويؤثر على قيم العقارات.
  • وهناك المتوافر والمطلوب أي حجم الفرص الموجودة سواء للبيع أو للشراء تؤثر على أسعار المباني.
  • كذلك عوامل الإنتاج والتي توازن بين قيم العقارات في مختلف المناطق.
  • من أكبر المحددات هي المساحة الكلية وموقع الوحدة وتؤثر بدرجة كبيرة على السعر.
  • الدخل أوالعائد ويلعب دور كبير في سعر العقار فيتأثر السعر بالعائد.

طرق تقييم العقارات :

  • طريقة حساب تكلفة الإنشاء ( القيمة الإستبدالية ):

وهي معرفة ثمن بناء مبنى مشابه تبعا لأسعار السوق الجارية ثم يأخذ منها الناقص في السعر بسبب الإستهلاك والفقد ويضاف إليه حساب المكان كما لو كان فارغا.

  • طريقة البيوع السابقة :

وهي عبارة عن بيع عقارات أخرى عقارات مماثلة للعقار المقارن وهذا تبعا لأسعار السوق الحالية وتوضع موضع التقييم مع إجراء التغييرات المناسبة بإزالة قيمة البنود التي تعتبر هامة وإضافة قيمة البنود التى تمثل ميزة للعقار المقارن وإضافتها للمطلوب تقييمه حتى يتم الوصول لتحديد قيمة العقار الصحيحة.

  • طريقة رأس مال الدخل :

هو المبلغ الذى يقبل المشترى دفعه لسعر العقار وهو الثمن الحالي لكل التدفقات المالية المستقبلية ثم خصم التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمتها الحالية، وهي  أيضاعملية تحويل الدخل المتوقع مستقبلا من العقار إلى رأس مال مع الإعتماد على مبدأ التوقع للمنفعة المستقبلية للعقار.

 

عوامل ينبغي معرفتها للتقييم:

ومما لاشك فيه أنه توجد مراحل رئيسية وضرورية ينبغي أـن يعلمها الفرد عندما يريد أن يبتاع شقة جديدة، فيوجد العديد من الأفراد الذين يتجاهلون هذه العوامل الأساسية عندما يأخذوا هذا القرار الهام بجدية، فهناك مجموعة ضروريات مرغوبة يجب العمل بها عندما يكون لديك الرغبة لشراء منزل ما سواء كان هذا العقار ” فيلا، دوبلكس، شالية، شقة، روف …. الخ ” فيجب عمل تحديد عام للمبنى المطلوب قبل بيعه أو شراءه فهذا التقييم متعلق أيضا بوجود مالي كبير سواء كان فائز أو غير رابح، وفي إطار وجود تغيرات جارية في موضوع العقار فيجب وجود خبير عقاري بإمكانه أن يمدك بخبرتة الواسعة لشراء هذه الوحدة ويجب أن يكون على خبرة كبيرة ولدى شركة ملاذ العقارية كبار المستشارين العقاريين وهم يعطون كل اّرائهم لك عند أخذ قرار إمتلاك مباني وعقارات للبيع بالتجمع الخامس او شقق للبيع بالقاهرة الجديدة بأسعار وعروض غير مطروحة قبل ذلك.

 

كيف تقيم العقار التابع لك؟

كيف ينبغي علي أن أقرر هل إذا كانت الشقة قيمتها صحيحة أم الثمن عالي بدون داعي؟ كشاري كيف أحكم بأن العقار الذي أنا بصدد شرائه قيمته مناسبة ولم أخدع.

كصاحب عقار كيف أتمكن من تثمين وحدتي لكي أربح سعر مناسب نتيجة البيع بالإضافة أن لا تكون القيمة مرتفعة لكي أستطيع أن أتاجر بها بمرونة وبدقة ولا أخسر؟

مع المعرفة بأني ليس لدي خبرة وفي كل الأحوال أريد القيمة المناسبة لكي أنجح وأتمكن من الوصول لأعلى سعر مناسب كشاري أو بائع.

ولأنه بكل الأحوال نخاف من الوسيط حيث أنه قد يكون عديم الخبرة وبالعكس فقد يستخدم عدم دراية الشاري لتثمين السعر الذي سيجعله يستفيد و يعمل على زيادة عمولته.

كما أنه يوجد الكثير من الأشخاص الذين يعتقدوا بقدرتهم وخبرتهم على تقييم الثمن المناسب للوحدة وبالرغم من أن هذ غير معقول بمقدار 100% فيوجد الكثير من الأسباب والعوامل التي تقيم سعر الوحدة وكثيرا قد يكون ذلك ناتج عن جريدة أو منشورا أو صحيفة أو مجلة أو حتى على الإنترنت.

ومن المحتمل أن تكون الوحدة (عقار – شقة بحديقة – وحدة داخل كماوند – فيلا-  مجمع سكني – تطل على حديقة – مطلة على النيل- جزء من مبنى – بمواجهة نادي – بالقرب من مول – قد تكون كاملة التشطيب – نصف تشطيب – في منطقة شعبية – على النظام الأمريكي – موجودة على شارع رئيسي) فلكل مكان قيمته ولكل زيادة هي خدمة زائدة ينتج ثمن أعلى.

ومع تتبع سوق العقارات المصري ظهر أنه يوجد ثلاث وسائل رئيسية وأولية لصنع تقييم مناسب لهذا العقار وسيتم ذكرها علي الترتيب:-

  • يجب المتابعة المستمرة لكل الشقق المتشابهة والموجودة بجوارها سواء كان الهدف هو الإبتياع أو التجارة

وتعد هذه البداية من أقوى المستويات فحينما يكون هناك موازنة بين الوحدات يتم إستخراج مؤشرات مهمة وعمومية للثمن المعروض وحينها يجوز الموافقة على قرار القيمة المتعلق بالشقة ونستطيع القول بأنه يمكن أن يكون قرار مناسب لصاحب العقار أو يكون فرصة للاّخر فيجب الموازنة لكي نعرف بيانات ومعرفة ضرورية وخاصة وإن كان المبنى مشابه وتم بيعه مؤخرا كذلك وفي تلك الحالة يتم الإستعانة به في الوحدات والمباني السكنية وبالتالي مهم النظر في التوقيت المخصص للبيع، فكلما كثرت عدد السنين إرتفعت القيم وهذه التجارة هي المبدأ الموجود في أي منطقة ولكن يجب معرفة حالة العقار.

 

ونحيطكم علما بوجود أسئلة مهمة والتي تساهم بشكل فعال في التثمين العام الذي أوضحناه سالفا، ومنها:-

  • ما هو الإبداع الخاص بالعقار والذي سوف يتميز به المشتري؟ هل المظهر عبارة عن شارع صغير أو كبير أو ميدان ؟
  • هل الحي غير بعيد عن المرافق سواء كانت طبية أو تجارية أو تعليمية و …وغيرها من الخدمات التي عندما تكون بعيدة فيكون غير سهل عليه التنقل بأمان؟
  • ما هي هيئة وضع العقار وعمر المبنى؟
  • ما هي المميزات والمساحات المعروضة الحالية؟
  • ما هي حالة التشطيب الداخلي للمبنى وللعقار عموما؟

وفي النهاية نستطيع القول بأننا في وقت يجب معرفة السبب الرئيسي للبيع من وجهه نظر الطرف الاّخر، فكيف نعرف إذا كان سبب يمكن قبوله ومتابعة رأي الشراء أو هو نتيجة غير مقبولة وإضطرارية نتيجة وجود سبب أساسي كبير في حالة العقار، هل السوق في حالة كساد أم يوجد إرتفاع في الشراء والبيع فنستنتج أـن ثمن الوحدة يزيد مع كثرة المتوافر والسؤال بالمنطقة.

 

إمتلك سكنك الراقى بأقل مقدم بمدينة القاهرة الجديدة وأطول فترة سداد وأستمتع بأكبر نسبة خصم على وحدتك بالتجمع الخامس يتوفر الأن بمشروعاتنا باقة متميزة من افضل الوحدات والدوبلكس بمساحات متعددة وشقق للبيع بالتجمع الخامس بالتقسيط وعقارات للبيع القاهرة الجديدة بالتقسيط وعقارات للبيع فى بيت الوطن سجل بياناتك بالموقع الأن لتحصل على خصم مميز وسيتم التواصل معك فورا

المقالات الأكثر قراءة

الاستثمار العقاري في مصر لا يزال الأكثر ربحاً

الاستثمار العقاري في مصر لا يزال الأكثر ربحاً

محددات نجاح الإستثمار العقارى في مصر فى السنوات اللقيلة القادمة

محددات نجاح الإستثمار العقارى في مصر فى السنوات اللقيلة القادمة

أسعار العقارات في مصر والمدن الجديدة 2019

أسعار العقارات في مصر والمدن الجديدة 2019